《臺州市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施新聞發(fā)布會
4月20日，臺州舉行《臺州市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施新聞發(fā)布會，邀請市人大常委會法制工委副主任邵宣豪，市人民政府副秘書長葛云祥，市司法局黨組成員羅繼濤，市行政綜合執(zhí)法局黨組成員、副局長徐高獻(xiàn)，請他們?yōu)榇蠹医榻B有關(guān)情況，并回答大家的提問。
市人大常委會法制工委副主任邵宣豪：
新聞界的各位朋友：
大家上午好！
《臺州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱條例）于2020年12月23日經(jīng)市五屆人大常委會第三十五次會議審議通過，2021年3月26日經(jīng)省十三屆人大常委會二十八次會議批準(zhǔn)，將于今年5月1日起正式實(shí)施。
今天，我們聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，就條例的制定和宣傳貫徹實(shí)施工作向媒體發(fā)布。下面，我就條例制定的必要性、有關(guān)過程和主要內(nèi)容等情況向媒體朋友們作個通報(bào)。
一、立法的必要性
物業(yè)管理是衡量一個地區(qū)城市化發(fā)展水平的重要標(biāo)志。隨著城市建設(shè)不斷推進(jìn)，臺州物業(yè)管理工作越來越受到社會各界的高度關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，臺州現(xiàn)有物業(yè)住宅小區(qū)776個，業(yè)主200余萬人；物業(yè)服務(wù)企業(yè)276家，從業(yè)人員近3萬人；管理建筑面積6500多萬平方米，歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金40億元。
近年來，臺州市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，堅(jiān)持把物業(yè)管理工作作為服務(wù)民眾、改善民生的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作抓實(shí)抓好。有關(guān)職能部門通過出臺相關(guān)管理政策、完善體制機(jī)制、實(shí)施紅色物業(yè)創(chuàng)建、搭建智慧物業(yè)平臺等措施，不斷推進(jìn)物業(yè)管理工作向好發(fā)展。同時(shí)也應(yīng)看到，與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要和人民群眾的期盼相比，當(dāng)前我市在物業(yè)管理方面仍存在不少問題，如業(yè)主履行義務(wù)不到位，業(yè)委會組建運(yùn)作不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提高、建設(shè)單位責(zé)任缺失、專項(xiàng)維修資金使用難、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)基層組織工作不到位等。2019年8月以來，臺州市政府出臺的《臺州市物業(yè)管理規(guī)定》，為提升臺州物業(yè)管理水平起到了重要作用，但是由于政府規(guī)章的制定權(quán)限限制，許多規(guī)定與物業(yè)管理工作的要求不相適應(yīng)。因此，針對當(dāng)前臺州物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況、新問題，依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，制定《臺州市物業(yè)管理?xiàng)l例》很有必要。
二、制定過程
條例是臺州市五屆人大常委會2020年立法計(jì)劃中年內(nèi)提請審議的立法項(xiàng)目，由市綜合行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)起草，市司法局審查，2020年6月，經(jīng)市政府第73次常務(wù)會議通過后，向市人大常委會提請審議。市人大城建與環(huán)資委員會對法規(guī)草案進(jìn)行了初步審議。8月，市人大常委會第三十三次會議對法規(guī)草案進(jìn)行了第一次審議。會后，法制工委根據(jù)常委會及城建環(huán)資委員會的審議意見，會同相關(guān)部門對條例草案進(jìn)行了認(rèn)真修改，及時(shí)將草案文本發(fā)送各縣（市、區(qū)）人大常委會、市各有關(guān)部門和單位及市人大代表，并在臺州人大網(wǎng)、臺州人大微信公眾號等發(fā)布公告，廣泛征求社會各界的意見。同時(shí)，市人大常委會主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)分別帶隊(duì)赴先進(jìn)地區(qū)對物業(yè)管理立法進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，多次到基層聽取意見，分別召開市各有關(guān)部門和單位、地方立法市民庫成員座談會。此項(xiàng)法規(guī)的制定還列為《中共臺州市委2020年度政黨協(xié)商（會議協(xié)商）計(jì)劃》議題，并于11月18日召開地方立法協(xié)商座談會，專門征求各民主黨派、工商聯(lián)、無黨派人士的意見建議。23日，就法規(guī)修改情況和市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了對接。草案修改后又專門向省人大常委會法工委匯報(bào)，根據(jù)其修改指導(dǎo)意見對草案作進(jìn)一步修改。12月14日，市委常委會聽取了立法情況的匯報(bào)。12月23日，條例草案經(jīng)市人大常委會表決通過。2021年3月26日，經(jīng)省人大常委會批準(zhǔn)，4月6日全文公布，將于5月1日起正式施行。
三、條例的主要內(nèi)容
條例共63條，主要內(nèi)容包括：
（一）關(guān)于各方職責(zé)。按照政府組織領(lǐng)導(dǎo)、部門監(jiān)督指導(dǎo)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體負(fù)責(zé)、社區(qū)指導(dǎo)協(xié)助的模式，合理規(guī)定各方職責(zé)。力求小事不出小區(qū)，大事不出社區(qū)，規(guī)定物業(yè)糾紛多元調(diào)處機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理各方積極介入矛盾糾紛調(diào)處。吸收疫情防控工作成果，規(guī)定街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)組織落實(shí)上級政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，并給予物資和資金支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會作用，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
（二）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域。為解決物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整沒有法律依據(jù)的問題，條例明確物業(yè)管理區(qū)域劃分的基本原則，規(guī)定新建物業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域一般根據(jù)建設(shè)用地宗地范圍劃定，分期開發(fā)物業(yè)和兩宗以上相鄰物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的，劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。為加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，提升居民生活品質(zhì)，條例規(guī)定對物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備不全的老舊住宅物業(yè)，各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)綜合改造。
（三）關(guān)于業(yè)主組織。根據(jù)本地實(shí)際工作需要，條例對上位法成立業(yè)主大會的條件進(jìn)行了補(bǔ)充，為方便首次業(yè)主大會籌備組開展工作，增加了建設(shè)單位向籌備組報(bào)送有關(guān)材料的規(guī)定。根據(jù)民法典精神，明確了業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決通過條件，為提高業(yè)主參與表決的比例，適應(yīng)社會發(fā)展，規(guī)定業(yè)主可以通過電子信息技術(shù)方式參與業(yè)主大會會議，行使業(yè)主權(quán)利。針對調(diào)研過程中反映強(qiáng)烈的業(yè)主委員會成員不履職盡責(zé)問題，條例明確業(yè)主大會可以在管理規(guī)約或者議事規(guī)則中設(shè)定參選業(yè)主委員會成員的資格限制，還規(guī)定當(dāng)選業(yè)主委員會成員后的禁止性行為，并設(shè)置了免去業(yè)主委員會成員資格的具體程序。此外，為規(guī)范業(yè)主委員會日常運(yùn)行，條例還對業(yè)主委員會的財(cái)物管理、印章管理、信息披露、執(zhí)行秘書、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主監(jiān)督委員會等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。
（四）關(guān)于物業(yè)管理委員會。條例創(chuàng)新提出物業(yè)管理委員會制度，規(guī)定當(dāng)業(yè)主大會無法成立、業(yè)主委員會無法選舉產(chǎn)生或者業(yè)主委員會無法正常運(yùn)行的情形下，可以由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭成立物業(yè)管理委員會，物業(yè)管理委員會由業(yè)主以及街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、物業(yè)主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會派員組成，其中業(yè)主比例不少于百分之六十。此外，條例還根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)管理委員會的職責(zé)、資料移送以及任期等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。
（五）關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)。針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公示不及時(shí)、不透明的問題，條例明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息披露的具體項(xiàng)目，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)除在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示外，還要通過電子信息技術(shù)方式告知業(yè)主。針對群眾反映物業(yè)服務(wù)價(jià)格市場信息不對稱的問題，條例規(guī)定市物業(yè)主管部門出臺物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測信息。針對群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)費(fèi)相關(guān)問題，條例明確了物業(yè)費(fèi)不同時(shí)期的承擔(dān)主體，設(shè)置了業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的職責(zé)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以暴力脅迫等方式催繳物業(yè)費(fèi)。針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出難和交接難的問題，條例規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體程序，并明確了新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的承接查驗(yàn)程序。
（六）關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)。為促進(jìn)鄰里和睦，提倡業(yè)主正確處理鄰里關(guān)系、合理使用物業(yè)，條例鼓勵居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉辦各類活動營造和諧社區(qū)環(huán)境。為規(guī)范業(yè)主以及非業(yè)主使用人的行為，條例明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的十一項(xiàng)禁止性行為。為保障業(yè)主權(quán)益，保證共有收益歸業(yè)主所有，條例明確了物業(yè)管理用房的配建比例，規(guī)定利用業(yè)主共有物業(yè)取得的收益單獨(dú)列賬、專戶管理，并要求建設(shè)單位及其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將前期物業(yè)服務(wù)期間的共有收益應(yīng)當(dāng)在扣除合理成本后十五個工作日內(nèi)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。針對業(yè)主日常生活中遇到的一些突出問題，條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主指定裝修企業(yè)或者要求購買指定裝修材料；供水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專業(yè)單位后，由相關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行維修更新養(yǎng)護(hù)；各項(xiàng)物業(yè)保修期限到期前的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，處理質(zhì)量異議。
（七）關(guān)于政府服務(wù)保障。從體現(xiàn)政府有為擔(dān)當(dāng)、服務(wù)群眾的角度出發(fā)，條例規(guī)定了主管部門推進(jìn)物業(yè)管理數(shù)字化、便捷化的一系列措施。要求市物業(yè)主管部門建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺和業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，方便業(yè)主通過各種方式便捷地參與物業(yè)管理；物業(yè)主管部門定期對物業(yè)服務(wù)公司開展服務(wù)質(zhì)量評估，并建立物業(yè)服務(wù)信用評價(jià)體系，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理；市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)牽頭編制并定期更新業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)保修協(xié)議、物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)協(xié)議和裝飾裝修承諾書等配套制度的示范文本，并組織相關(guān)人員培訓(xùn)。
（八）關(guān)于法律責(zé)任。條例規(guī)定了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會成員、業(yè)主違反相關(guān)禁止性行為的法律責(zé)任，設(shè)定的法律責(zé)任遵循過罰相當(dāng)?shù)脑瓌t，對同一違法行為，上位法已有法律責(zé)任規(guī)定的，不作重復(fù)規(guī)定。
市人民政府副秘書長葛云祥：
《條例》具有很強(qiáng)的針對性和可操作性，是一部保障物業(yè)管理規(guī)范、良性發(fā)展的重要法規(guī)，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)不斷滿足人民日益增長的美好生活需要的制度保障。
一、要加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)，營造良好氛圍
充分利用報(bào)刊、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體，采取通俗易懂和群眾喜聞樂見的方式，廣泛深入開展《條例》宣傳活動，讓廣大人民群眾了解《條例》內(nèi)涵和意義，掌握物業(yè)管理相關(guān)知識，培養(yǎng)客觀理性的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)價(jià)值觀念，自覺做到知法、懂法、守法、用法。通過宣傳，讓廣大群眾理解、支持并積極參與物業(yè)服務(wù)管理活動，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。
各相關(guān)部門要組織開展物業(yè)管理領(lǐng)域執(zhí)法專項(xiàng)行動，通過依法查處違反《條例》的違法行為，在執(zhí)法中宣傳，在宣傳中執(zhí)法，真正形成執(zhí)法者依法執(zhí)法、管理者依法管理的良好局面。
在做好宣傳的同時(shí)，還要抓好行業(yè)培訓(xùn)。市綜合執(zhí)法局、市司法局要把《條例》培訓(xùn)作為今年的一項(xiàng)重要工作，各級物業(yè)主管部門要帶頭學(xué)習(xí)《條例》，并組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)物管人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人員對《條例》進(jìn)行深入學(xué)習(xí)，全面領(lǐng)會、逐條掌握；街道社區(qū)要組織業(yè)主委員會系統(tǒng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)社區(qū)自律意識和物業(yè)自治意識；物業(yè)服務(wù)企業(yè)要組織員工進(jìn)行集體學(xué)習(xí)，了解領(lǐng)會《條例》條文基本含義，依法依規(guī)開展物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。
二、要加強(qiáng)制度建設(shè)，夯實(shí)管理基礎(chǔ)
《條例》出臺以后，物業(yè)主管部門要會同市級有關(guān)部門，盡快出臺相關(guān)配套政策措施，進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)章制度，細(xì)化具體措施和辦法。各級各有關(guān)部門要努力把《條例》各項(xiàng)要求抓緊抓實(shí)抓好。
一是有效發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）主導(dǎo)作用。將物業(yè)住宅小區(qū)治理納入基層社會治理體系，明確所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）承擔(dān)物業(yè)管理職責(zé)的工作機(jī)構(gòu)及專職工作人員，落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)；負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和日常運(yùn)行，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
二是加強(qiáng)社區(qū)對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督。各縣（市、區(qū)）要落實(shí)黨中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》和《條例》精神，探索在社區(qū)居民委員會下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會，配強(qiáng)配足社區(qū)物管人員。指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉，加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助政府有關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。加強(qiáng)業(yè)委會負(fù)責(zé)人的審核把關(guān)尤其是把好政治素質(zhì)關(guān)，提高業(yè)委會建設(shè)質(zhì)量。完善住宅小區(qū)矛盾糾紛化解長效機(jī)制，發(fā)揮人民調(diào)解委員會作用，將物業(yè)矛盾糾紛化解納入社區(qū)重要工作范疇。
三是發(fā)揮業(yè)委會組織基礎(chǔ)作用。進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)委會服務(wù)業(yè)主、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力；推行業(yè)主委員會會計(jì)委托代理制度，推進(jìn)物業(yè)住宅小區(qū)重大事項(xiàng)全過程公開，切實(shí)保障維護(hù)居民群眾合法權(quán)益。
三、要加強(qiáng)協(xié)作配合，提升管理合力
《條例》的貫徹落實(shí)，是一項(xiàng)涉及多個部門的系統(tǒng)工程。各地各有關(guān)部門要按照規(guī)定，嚴(yán)格依法行政，創(chuàng)新監(jiān)管方式，強(qiáng)化行業(yè)管理，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，提高物業(yè)管理活動的法治化、規(guī)范化水平。
各級政府要主動加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)發(fā)改、公安、民政、司法、財(cái)政等部門，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各方面的監(jiān)督管理，形成物業(yè)管理與和諧社區(qū)建設(shè)合力。
各地要以貫徹《條例》為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)活動中的各種違法違規(guī)行為。建立完善服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出制度，鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。對開發(fā)商的遺留問題要高度重視、堅(jiān)決責(zé)令整改；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為要堅(jiān)決制止和處理；對業(yè)主違規(guī)行為，要協(xié)調(diào)相關(guān)部門，依法加大查處力度。
