2024年存量房貸利率經(jīng)過一系列調(diào)整后，許多購房者在2025年伊始收到了利率下調(diào)的“紅包”，利率從之前的3.9%降至3.3%。不僅商業(yè)貸款，公積金貸款利率也同步下降，為廣大市民帶來實(shí)實(shí)在在的利好。上述利率調(diào)整均為自動(dòng)調(diào)整，無需自行申請。

降息60個(gè)基點(diǎn)

2025年1月1日是眾多房貸借款人期待的一天。借款人的存量房貸利率迎來下調(diào)，調(diào)整幅度高達(dá)60個(gè)基點(diǎn)。貸款合同為貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR-30BP的商業(yè)貸款，房貸利率下調(diào)至3.3%。

“我的房貸利率在2024年年初時(shí)是4.2%，但10月份房貸利率統(tǒng)一下調(diào)時(shí)降為了3.9%，現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.3%。”市民張女士告訴記者，去年她的房貸利率總共下降了90個(gè)基點(diǎn)，而較2015年貸款時(shí)的4.9%已經(jīng)下降了160個(gè)基點(diǎn)了。

2024年，5年期以上LPR進(jìn)行了三次下調(diào)：當(dāng)年2月份下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，7月份又下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，10月份再次下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，年內(nèi)共下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)，低至3.6%。但由于大量的借款人重定價(jià)日選在了1月1日，因此只能等2025年1月1日才能享受到調(diào)整后的房貸利率。

能省多少錢呢？以貸款額100萬元、貸款30年為例，在房貸利率為3.9%時(shí)，月供為4717元，而在房貸利率為3.3%時(shí)，月供為4380元，兩者相差300多元。

除了商業(yè)貸款利率調(diào)整外，公積金貸款利率也進(jìn)行了調(diào)整。2024年5月17日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定，在此之前已經(jīng)發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率。

1月1日住房公積金貸款利率調(diào)整為：首套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.775%，5年以上貸款利率為3.325%。以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式月供將由4270.16元降至4135.57元，總利息支出將減少4.85萬元。

提前還貸“退潮”

記者注意到，隨著存量房貸利率的下調(diào)，不少借款人放緩了“提前還貸”的步伐，將原本想提前還貸的資金用于投資，以獲取更大收益。

“原本想提前還掉一部分房貸，眼看房貸利率在不斷下降，未來可能還會調(diào)低，這就沒必要提前還貸了。”市民劉辰說，“這筆錢可能會用于投資，去年我投資基金賺了20%多，兩者一比較，還是不提前還貸了，這樣能獲取更大收益?！?/p>

我市一家國有銀行客戶經(jīng)理告訴記者，去年10月份以后，提前還貸的情況有所好轉(zhuǎn)，特別是存量房貸利率確定下調(diào)后，每月提前還貸的金額進(jìn)一步減少?！叭ツ?0月以來，個(gè)人住房按揭貸款提前還貸每周申請量較年內(nèi)最高峰下降了近一半?！?/p>

國泰君安發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告也顯示，自去年10月以來，提前償還貸款的比例正在快速減少，當(dāng)前水平已接近歷史最低點(diǎn)，與2020年的最低點(diǎn)十分接近。光大證券研報(bào)也指出，測算顯示，去年10月RMBS條件早償率為11.7%，環(huán)比前一月下降1個(gè)百分點(diǎn)，逐步向常態(tài)水平靠攏。

重定價(jià)周期可變更

房貸利率的高低受LPR漲跌的影響，LPR每月公布一次，但房貸利率要在貸款重定價(jià)日調(diào)整。從2024年11月起，“房貸族”可自主與銀行協(xié)商調(diào)整利率加點(diǎn)、調(diào)整利率重定價(jià)周期。

根據(jù)銀行政策，借款人可選3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月作為重定價(jià)周期。比如， 原房貸合同重定價(jià)日為每年1月1日的，若選擇變更為3個(gè)月的重定價(jià)周期，則變更后的重定價(jià)日分別為每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日，每3個(gè)月房貸利率就會根據(jù)LPR的變動(dòng)而調(diào)整。

值得注意的是，利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越能及時(shí)享受降息利好，但利率上行階段，借款人也要更早承受加息。存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整，變更生效后不可撤銷，借款人可根據(jù)市場環(huán)境和剩余還款期限等因素綜合考慮。